경매 물건을 보다 보면 등기부에 근저당, 가압류, 전세권이 줄줄이 적혀 있어서 겁부터 나요.
그런데 이 권리들은 낙찰되면 대부분 사라지고, 몇 개만 낙찰자에게 남아요.
무엇이 사라지고 무엇이 남는지 가르는 기준이 말소기준권리예요. 정부 생활법령 안내와 민사집행법 원문으로 종류, 찾는 법, 놓치기 쉬운 예외를 정리했어요.
말소기준권리가 될 수 있는 권리 5가지 (찾기쉬운 생활법령 부동산 경매 기준으로 정리)
말소기준권리가 뭐예요?
경매로 집이 팔리면(매각) 등기부에 있던 권리 중 일부는 지워지고(말소), 일부는 낙찰자가 떠안아요(인수).
이때 기준이 되는 권리가 말소기준권리예요.
법 조문에 있는 이름은 아니고, 민사집행법 제91조의 소멸·인수 규칙을 쉽게 쓰려고 붙인 이름이에요.
- 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리: 낙찰자가 인수할 수 있어요 (선순위, 예외 있음)
- 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리: 대부분 말소돼요 (후순위)
- 말소기준권리 자신: 매각되면 말소돼요
어떤 권리가 말소기준권리가 돼요?
찾기쉬운 생활법령은 아래 5가지 중 가장 먼저 등기된 1개를 말소기준권리로 안내해요.
- 저당권
- 근저당권
- 압류
- 가압류
- 경매개시결정등기
담보가등기도 경매로 매각되면 소멸해요(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 그래서 담보가등기까지 넣어 6가지로 설명하는 글도 있어요.
권리를 등기 순서대로 놓고 최선순위 권리를 찾는 방법. 출처: 찾기쉬운 생활법령 부동산 경매
등기부 예시로 찾아볼까요?
가상의 아파트 등기부와 임차인 정보를 날짜순으로 놓아봤어요.
| 날짜 | 권리 | 결과 |
|---|---|---|
| 2019.05.10 | 임차인 전입(보증금 1억원) | 인수될 수 있음 |
| 2021.03.15 | 근저당권 | 말소기준권리, 말소 |
| 2024.07.01 | 가압류 | 말소 |
| 2025.09.01 | 경매개시결정등기 | 말소 |
5가지 중 가장 빠른 2021년 3월 15일 근저당권이 말소기준권리예요.
가압류와 경매개시결정등기는 그보다 뒤라서 낙찰되면 지워져요.
문제는 2019년에 들어온 임차인이에요. 말소기준권리보다 먼저 전입해서 대항력이 있어요.
가상 등기부로 본 말소·인수 판단 (생활법령 예시 구조로 만든 가상 사례)
계산해보면 얼마가 더 들어요?
위 집을 2억원에 낙찰받았다고 해볼게요. 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖췄다고 가정해요.
- 임차인이 배당요구를 안 했으면: 보증금 1억원을 낙찰자가 인수해요. 실제로 드는 돈은 3억원이에요
- 배당요구를 해서 보증금을 전부 받았으면: 임차권이 소멸해요. 드는 돈은 낙찰가 2억원이에요
- 배당금이 모자라 6천만원만 받았다고 가정하면: 못 받은 4천만원을 낙찰자가 인수해요. 드는 돈은 2억 4천만원이에요
경매비용, 세금, 다른 채권자와의 배당 순서는 빼고 단순하게 본 예시예요.
선순위 임차인이 있으면 입찰가에서 인수할 보증금을 먼저 빼고 생각해야 해요.
선순위 임차인이 있을 때 실제로 드는 돈 계산 예시 (주택임대차보호법·생활법령 기준으로 단순화)
권리별로 정리하면
| 권리 | 말소기준보다 앞이면 | 뒤면 |
|---|---|---|
| 지상권·지역권 | 인수 | 말소 |
| 전세권 | 인수 (배당요구하면 말소) |
말소 |
| 등기된 임차권 | 인수 | 말소 |
| 가처분 | 인수 | 말소 (건물철거 가처분은 인수) |
선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸해요(민사집행법 제91조 제4항).
매매예약 같은 순위보전 가등기도 말소기준권리보다 먼저 있으면 낙찰자가 인수해요. 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있어요.
말소되는 권리와 인수되는 권리 정리표. 출처: 찾기쉬운 생활법령 부동산 경매
어디서 어떻게 확인해요?
- 대한민국 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 물건을 찾아요
- 물건 상세 화면에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 열어봐요
- 등기기록을 열람해요. 법원경매정보 화면 안내에 따르면 인터넷등기소와 연계한 유료 서비스예요
- 등기부의 갑구(소유권, 압류·가압류 등)와 을구(근저당권, 전세권 등) 권리를 날짜순으로 한 줄에 세워요
- 5가지 중 가장 먼저 등기된 권리에 표시하고, 그보다 앞선 권리와 임차인 전입일을 확인해요
물건을 찾는 법원경매정보 빠른물건 검색 화면. 출처: 대한민국 법원경매정보
많이 놓치는 것
등기부에 없는 권리도 남아요. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 순위와 상관없이 낙찰자가 인수할 수 있어요. 유치권과 분묘기지권은 등기부에 안 나오니 현장조사와 현황조사서로 확인해야 해요.
순위와 상관없이 남을 수 있는 권리 (생활법령 말소·인수 정리표 기준)
임차인 전입도 등기부에 안 나와요. 주택 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생겨요(주택임대차보호법 제3조). 그래서 전입일이 말소기준권리보다 빠른지 매각물건명세서와 현황조사서로 꼭 봐야 해요.
근저당보다 늦게 들어온 임차인은 대항력을 잃어요. 선순위 근저당권이 낙찰로 소멸하면, 그 뒤에 대항요건을 갖춘 임차인도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없어요(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).
뒤에 있어도 인수되는 가처분이 있어요. 토지 주인이 건물 철거를 구하려고 건물에 해 둔 처분금지가처분은 설정 시기와 상관없이 인수돼요.
말소기준권리는 출발점이에요. 기준을 찾은 뒤에도 각 권리가 대항할 수 있는지, 배당을 요구했는지까지 봐야 인수 여부가 정해져요.
규정과 해석은 바뀔 수 있으니 입찰 전에는 찾기쉬운 생활법령과 매각물건명세서 최신본을 다시 확인하세요.
박과장 생각
경매 공부를 시작하면 등기부에서 말소기준권리부터 찾는 연습을 해보는 게 좋다고 봐요.
특히 등기부에 안 나오는 선순위 임차인 보증금은 입찰가 계산에서 가장 먼저 빼야 할 돈이에요.
이 글은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 부동산 경매 안내와 국가법령정보센터의 민사집행법 제91조, 주택임대차보호법 제3조 원문으로 확인했어요 (2026년 11월 9일 확인).